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A avaliação de Postos de Combustíveis é mais comum do que se imagina, porque serve de base para tomada de decisão em diversas finalidades, como: garantia fiduciária, seguro, venda, locação, inventário, dentre outras.
Esse empreendimento é classificado pela NBR 14653-4 como sendo um empreendimento de base imobiliária. Pois destina-se à exploração de comércio ou serviços.
Os ativos normalmente encontrados em um Posto de Combustíveis e Serviços são:
Os bens que compõem o empreendimento têm metodologia própria de avaliação. Pois, quando se analisa o Posto de “porteira fechada”, dificilmente você encontrará dados disponíveis em quantidade suficiente para uma comparação direta. Então, a avaliação dos bens tangíveis se dá majoritariamente pelo Método Evolutivo. O Método Evolutivo é um método conjugado, que engloba as abordagens de mercado para o terreno e custo de reedição para as construções, instalações, benfeitorias e equipamentos.
O Fundo de Comércio, um bem intangível, é avaliado pelo Método da Renda – Fluxo de Caixa Descontado, que estima o valor do negócio e de suas partes baseando-se na capitalização presente da renda líquida, que pode ser real ou estimada, produzida pelo negócio. Resumidamente, Fundo de Comércio é a capacidade que o negócio tem de gerar lucro.
Para a projeção do fluxo de caixa defina as seguintes variáveis: período de capitalização ou de projeção do fluxo; valor residual ao final (Valor de Revenda), taxa de desconto adotada; cenários futuros para receitas e despesas.
As rubricas que comporão o fluxo de caixa são:
Lembrando sempre que outras variáveis podem ser necessárias em virtude do tipo do posto. Existem Postos urbanos, de estrada, bandeirado ou bandeira livre, etc…
Faça também uma análise qualitativa. Considere o perfil sócio econômico da região onde o posto de combustíveis está inserido; o fluxo de veículos e o sentido do trânsito no logradouro de situação; a visibilidade do posto (esquina, próximo à sinal de trânsito); acessibilidade; padrão construtivo, porte e serviços disponíveis aos consumidores, etc…
A documentação a ser analisada durante o processo de avaliação é fundamental porque fornece subsídios técnicos para todo o processo de avaliação. Abaixo segue lista mínima de documentos e informações que deverão ser fornecidas pelo cliente.
Dúvidas sobre o assunto? Entre em contato conosco!
Por Marcia Frazão
