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Em primeiro lugar você precisa saber que o valor de locação de um imóvel não depende somente das características e atributos físicos e de localização do imóvel, mas também da velha e conhecida lei da oferta e da procura.
O mercado no final das contas é quem vai dizer o quanto as pessoas estão dispostas a pagar de aluguel pelo seu imóvel, e isso é claro vai depender de o quanto seu imóvel atrai e satisfaz as necessidades do potencial locatário e ainda, o quanto de diferencial ele tem sobre a média disponível no mercado diretamente concorrente a ele.
Mesmo em mercados estressados e em ambientes de incerteza existem metodologias consagradas, que você pode e deve utilizarque permitirão auferir o valor de locação de qualquer imóvel, seja você o locatário ou o locador.
Para isso será preciso definir algumas variáveis chaves.
Vamos a elas?
Segundo a NBR-14.653, Norma da ABNT que rege todas as avaliações imobiliárias no Brasil,existe duas metodologias que permitem o cálculo de valor de locação de um imóvel.
Basicamente são: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ou Abordagem de Mercado; e, Método da Rentabilidade ou Abordagem da Renda.
Termos muito técnico para você? Segue com a gente que explicamos.
Quando falamos em Abordagem de Mercado queremos dizer que o Valor de Locação do seu imóvel será definido com base em mercado, ou seja, através da comparação com outros imóveis.
Porém para isso acontecer você precisa comparar o seu imóvel com imóveis os mais semelhantes possíveis aos seu, e ainda tratar as diferenças que forem encontradas.
Agora, quando falamos em Abordagem de Renda dizemos que o Valor de Locação do seu imóvel será calculado com base na Rentabilidade do seu capital (imóvel) posto à disposição do locatário. Em outras palavras, quanto vai gerar de renda o investimento que você fez adquirindo o imóvel. Esse método permite você comparar a rentabilidade com vários outros ativos.
A partir de agora vamos explicar o passo a passo para chegar ao valor de locação pelas duas metodologias distintas.
Como já falamos uma avaliação pela abordagem de mercado exige a utilização do Método Comparativo Direto de Mercado ou MCDDM definido em Norma.
Esse método é amplamente utilizado no mercado imobiliário para determinar o valor de aluguel de um imóvel, pois leva em consideração as características e condições do mercado local. Ele parte do pressuposto de que imóveis semelhantes devem ter valores de aluguel semelhantes.
Para utilizar o Método Comparativo, são selecionados imóveis similares ao avaliado, levando em conta fatores como localização, tamanho, estado de conservação, disponibilidade de vagas, padrão construtivo, infra lazer, entre outros. Em seguida, é feita uma comparação direta dos valores de aluguel desses imóveis com o valor de aluguel desejado para o imóvel avaliado.
No entanto, é importante considerar as diferenças entre os imóveis comparados e o imóvel avaliado. À essas diferenças, relacionadas aos atributos (fatores), devem seratribuídos pesos fundamentados como por exemplo CUB Custo Unitário Básico para o fator “padrão construtivo”.
Após a comparação e a atribuição de pesos, é realizada uma análise dessas informações para determinar o valor de aluguel do imóvel avaliado. Mas não se esqueça, o resultado pode ser influenciado por diversos fatores, como a oferta e demanda de imóveis na região, a valorização ou desvalorização do mercado imobiliário, entre outros.
É importante ressaltar que o Método Comparativo é uma ferramenta auxiliar na determinação do valor de aluguel de um imóvel, mas não é o único fator a ser considerado. Outros métodos e informações também podem ser utilizados para chegar a um valor mais preciso e justo.
Para uma avaliação por esse método você vai precisar:
Atributos de formação de Valor – os chamados Fatores de Homogeneização ou Variáveis
Os fatores formadores de valor comuns a todos os imóveis são:
As variáveis específicas de cada tipo de imóvel são, entre outras:
TERRENOS
CASAS/ESCRITÓRIOS/APARTAMENTOS
LOJAS
Método da Rentabilidade
Esse método é utilizado quando não há comparáveis para o imóvel que você está avaliando ou quando se deseja definir o valor do aluguel considerando o dinheiro investido na aquisição do imóvel, ou no seu valor de mercado de venda. Muito utilizado também nas operações salelase bank e em contratos do tipo builtto suíte.
Além dessas operações, essa metodologia é obrigatória para definir o valor de venda de propriedades de base imobiliária. Vamos falar sobre isso em outro post.
Você precisará definir três variáveis chaves utilizadas nesse método: o valor de venda do imóvel, ou do investimento; a taxa de rentabilidade que deseja auferir e o período do contrato ou de capitalização.
Para calcular o valor locativo do imóvel utilizando o método de capitalização da renda, é necessário determinar a renda líquida que o imóvel é capaz de gerar, descontar essa renda futura de acordo com o período de capitalização escolhido e aplicar a taxa de desconto adequada. O resultado obtido será o valor locativo do imóvel.
É importante ressaltar que esse método é uma das diversas formas de avaliação de imóveis e deve ser utilizado de forma complementar a outros métodos, como o comparativo de mercado. Além disso, é essencial contar com o auxílio de profissionais especializados na área de avaliação de imóveis para garantir a precisão e confiabilidade dos resultados obtidos.
Precisando definir o valor de locação do imóvel? Entre em contato conosco e solicite um orçamento!
