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Compreender a importância de avaliar centros comerciais é sempre bom, seja para profissionais avaliadores ou até mesmo para investidoresque tenham a oportunidade de investimento, e ainda para gestores na tomada de decisão empresarial.
Um shopping center é um estabelecimento comercial de grande porte que abriga diversas lojas e marcas conhecidas. Também é conhecido como centro comercial. É um local onde os consumidores podem encontrar uma ampla variedade de produtos e serviços, como roupas, eletrônicos, alimentos, entretenimento e muito mais. Os shoppings geralmente possuem várias lojas em um único local, o que facilita a comparação de preços e a conveniência das compras. Além disso, muitos shoppings oferecem áreas de lazer, cinemas, restaurantes e outras comodidades para tornar a experiência de compra mais agradável. Eles desempenham um papel importante na economia, pois atraem muitos consumidores, promovendo o comércio e gerando empregos.
O método de abordagem de renda e o método de fluxo de caixa descontado (DCF) são usados para avaliar o valor de um ativo ou investimento. O método de abordagem de renda, também conhecido como abordagem de renda ou método de capitalização de renda, considera o valor presente dos fluxos de caixa futuros gerados pelo ativo. Ele leva em conta a capacidade do ativo de gerar renda ao longo do tempo.
O método DCF é uma técnica específica dentro da abordagem de renda. Ele envolve a projeção dos fluxos de caixa futuros esperados do ativo e, em seguida, desconta esses fluxos de caixa líquidos para o valor presente usando uma taxa de desconto. Essa taxa de desconto reflete o risco associado ao investimento e o custo de oportunidade de investir nesse ativo específico.
A abordagem da renda e o método DCF são considerados os mais apropriados para avaliação de ativos de base imobiliária, como hotéis, shoppings, postos de combustíveis, supermercados, cinemas dentre outros, pois fornecem uma visão mais completa do valor de um ativo. Eles levam em consideração os fluxos de caixa futuros e o valor do dinheiro no tempo, permitindo uma análise mais precisa do potencial de retorno do investimento. Além disso, eles podem ser aplicados a uma ampla gama de ativos, desde empresas, imóveis até projetos de investimento.
Em resumo, o método de abordagem de renda e o método DCF são usados para avaliar o valor de um ativo com base em seus fluxos de caixa futuros descontados a valor presente.
Para avaliação de ativos com base na abordagem da renda envolve conhecimento técnico profundo de contabilidade, economia, estatística, análise de indicadores operacionais do empreendimento e do mercado no qual ele está inserido. É fundamental uma análise histórica do comportamento das receitas, custos e despesas para o desenho do fluxo projetivo.
Por se tratar de um empreendimento de base imobiliária, a receita de um shopping center é formada basicamente pela massa de locação dos espaços comerciais, ou seja, aluguel das lojas que é composto por um aluguel mínimo e o overage (aluguel percentual). O overageé um percentual sobre o faturamento da loja e somente é cobrado se, e, quando ultrapassar o aluguel mínimo.
Com o passar do tempo outras receitas se tornaram significativas e relevantes nessa composição como: estacionamento, luvas, quiosques, stands e espaços destinados a propaganda e devem ser projetadas apartadas das receitas de locação dos espaços, pois dependem do fluxo de pessoas e de movimento do shopping, diferentemente dos aluguéis que são firmados em contratos entre 5 e 10 anos.
Essas receitas extras em alguns casos chegam a impactar entre 20% e 30% o valor de avaliação do empreendimento. Sendo assim não deixe de considerá-las!
As despesas mais relevantes que um shopping center possui são: despesas administrativas, de propaganda e marketing, jurídicas e de manutenção. São fáceis de controlar e projetar com base nos relatórios gerenciais do empreendimento.
Entretanto o shopping possui duas contas redutoras das receitas, que essas sim são mais complicadas de projetar sem uma análise mais aprofundada. São a vacância e a inadimplência. Elas são as grandes vilãs que impactam no resultado do empreendimento e consequentemente no valor da avaliação. Então lembrem-se de na hora de avaliar olharem com muito cuidado esses indicadores.
Depois de feita todas as análises dos dados históricos, monte o fluxo de caixa e boa sorte!
Vou deixar aqui uma sequência do processo de avaliação de shopping de forma resumida:
A FRAMAR executa avaliações de shoppings center há mais de 10 anos para diversas finalidades! Então precisando de avaliação de shopping center entre em contato conosco!
Dúvidas sobre o assunto? Entre em contato conosco!
Por Marcia Frazão
Existe uma infinidade de tipos de placas patrimoniais. Hoje vamos falar apenas daquelas com código de barras, as tags utilizadas no RFID serão apresentadas em outro artigo. As placas patrimoniais com código de barras são compostas por um material resistente a riscos e choques, pois são utilizadas para identificar permanentemente itens, bens ou equipamentos, que em muitas das vezes estão localizados em ambientes agressivos. Além disso são fabricadas em vários materiais, tamanhos e formatos, adequando-se às necessidades da empresa.
