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Vários são os tipos de áreas existentes e suas formas de cálculo. Área construída, área útil, área de carpete, área total, área de projeção, etc… Cada uma dessas áreas tem uma finalidade dentro da engenharia e da consultoria imobiliária.
Hoje vamos falar especificamente sobre duas áreas muito utilizadas na avaliação de imóveis, e que por vezes confundem o avaliador na hora do cálculo e da aplicabilidade.
São elas: ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO e ÁREA EQUIVALENTE COMERCIAL.
As áreas obtidas através desses conceitos são utilizadas, dentre outras finalidades, como múltiplos nos laudos de avaliação imobiliária. Sua utilização é defendida pelas Normas Brasileiras da ABNT Associação Brasileira de Norma Técnica – NBR 14.653 Avaliação de Bens e NBR 12.721 Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária.
A avaliação imobiliária é uma análise técnica realizada por profissional qualificado e habilitado para identificar o valor de um imóvel para uma determinada finalidade, situação e data.
A Norma NBR 14653 Avaliação de Bens atua como guia preconizando procedimentos,premissas e metodologias avaliatórias, para que haja padronização e normalização dos serviços de avaliação. Está dividida em 7 partes, são elas:
Ao analisarmos o conceito das áreas equivalente de construção e comercial, enxergamos claramente que sua utilização se dará em situações distintas de marcação de valor.
Vamos a eles!
AEqv Construção – é “área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção, adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente”. (NBR 12.721/2006)
AEqv Comercial – Somatório das áreas dos vários pisos que possam compor o imóvel comercial, como (subsolo, térreo, sobreloja, outros) resultantes da aplicação de fatores de ajustes com o objetivo de homogeneizar os diversos pisos em relação ao térreo que tem peso 1. (Conceito consensado pelas boas práticas de avaliação imobiliária)
Sendo assim concluímos que suas características de formação se baseiam em critérios, diferentes, como:
AEqv CONTRUÇÃO
Tem como pilar o CUSTO ponderando: área em m², padrão construtivo, e diferenças estruturais. Como: área coberta e descoberta, fundações especiais, coberturas, fechamentos diferenciados, e etc.
AEqv COMERCIAL
Tem como pilar o MERCADO e pondera área em m², padrão construtivo, diferenças estruturais, nível do piso em relação ao logradouro de acesso, ventilação e altura útil.
AEqv Construção
Por esse critério o custo por m² de uma determinada área é um percentual do custo por m² de outra área de padrão construtivo diferente. Basicamente reflete o custo de áreas que possuem mais ou menos acabamentos ou elementos estruturais.
A prática se dá na aplicação de um fator de redução, ou de ampliação, na área real construída da parte da edificação que tem padrão diferente ou sua construção exige uma maior complexidade, para obter a área equivalente de forma que seu custo por m² seja equivalente ao Custo Unitário Básico de construção (CUB) adotado. O objetivo é a elaboração de um orçamento estimado tanto para a reedição das construções existentes do imóvel que está sendo avaliado quanto para as incorporações imobiliárias, mais próximo da realidade.
O item 5.7 da Norma NBR 12.721/06 trata exclusivamente da Área Equivalente de construção e de como ela deve ser calculada. Muito embora o objetivo da norma seja estabelecer critérios para avaliação de custos unitários para cálculo do rateio de construções e incorporações imobiliárias, seu conceito e parâmetros para cálculo da área equivalente de construção são utilizados, em atendimento à NBR 14653, e validado por experts e peritos, para as avaliações imobiliárias, quando estas são realizadas pelo Método do Custo de Reedição. Esse método baseia-se na determinação do custo total em que incorrerá para substituir um imóvel por outro, de idênticas características, dimensões e qualidade.
Os coeficientes para o cálculo da equivalência segundo item 5.7.3 da NBR 12.721 são:
a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;
b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;
c) área privativa (salas com acabamento): 1,00
d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90;
e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60;
f) varandas: 0,75 a 1,00;
g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;
h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;
j) área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,50;
k) gaiado: 0,50 a 0,75;
l) caixa d’água: 0,50 a 0,75;
m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e
n) piscinas: 0,50 a 0,75.
o) quintais, calçadas, jardins etc.: 0,10 a 0,30.
Esses percentuais de equivalência são utilizados na avaliação imobiliária quando a metodologia adotada para a definição do valor de compra e venda seja o método Evolutivo, onde é definido o CUSTO da Reedição de Benfeitorias e adiciona-se a este, o preço de para aquisição de terreno semelhante ao do imóvel que está sendo avaliado.
AEqv Comercial
Na avaliação considerando a abordagem Comparativo Direto de dados de MERCADO, as áreas situadas em um mesmo piso, salvo diferenças estruturais, são avaliadas com peso único. Pois o valor é baseado na metragem e no nível do piso em relação ao logradouro de acesso. Nesse caso, a prática de mercado, amplamente consensada, é a adoção da ÁREA EQUIVALENTE COMERCIAL, que além de ponderar o nível do espaço em relação ao logradouro de acesso, afere também a altura útil e ventilação, ou seja, itens que podem reduzir a utilização do espaço, restringindo-o à depósitos ou espaços administrativos.
Esse conceito pressupõe que uma loja térrea tem maior poder de atratividade, e consequentemente de maiores vendas quando comparada à espaços localizados no subsolo ou na sobreloja, por exemplo.
Em geral, os avaliadores utilizam os fatores abaixo para cálculo da Área Equivalente Comercial (AEC):
Esses fatores devem ser ratificados no mercado em que a avaliação esteja sendo realizada, pois cada mercado tem as suas características e especificidades.
Dúvidas sobre o assunto? Entre em contato conosco!
Por Marcia Frazão
